2025年拆迁安置房买卖最新政策

　2025年拆迁安置房买卖最新政策

　　拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁时，由政府或开发商安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。与普通商品房相比，这类房产具有鲜明的政策属性，其交易规则也受到更多限制和规范。根据2025年最新政策，拆迁安置房主要分为两大类，它们在产权性质和交易条件上存在显著差异。

　　重大市政工程配套安置房是因重大市政工程项目(如地铁建设、城市快速路扩建等)动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。这类房屋虽然产权属于被安置人个人所有，但根据规定，在取得所有权后的5年之内禁止上市交易。5年期限的计算以购房家庭所取得的契税完税凭证时间为准，而非简单的房产证取得时间。此类安置房在土地性质上多为划拨土地，购买时未缴纳土地出让金，这也是限制其短期内交易的重要原因。

　　房地产开发类安置房则是因商业性房产开发项目而动拆迁，由拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。与第一类不同，这类安置房和普通商品房在性质上基本相同，属于被安置人的完全私有财产，通常没有转让期限的限制，可以自由上市交易。其土地性质多为出让土地，已缴纳土地出让金，产权完整度高。在2025年的政策环境下，这类安置房的交易流程与普通商品房几乎无异，市场流通性更好。

　　除上述分类外，部分城市还存在"限价安置房"这一特殊类型，即政府限定销售价格和销售对象的安置性住房。这类房产通常也设有5年的禁售期，期满后需补缴土地收益等价款方可上市交易。判断安置房类型的最直接方法是查验不动产权证书上的记载事项，包括土地性质、房屋性质以及是否有交易限制条款等。

　　一、拆迁安置房买卖的合法性条件

　　拆迁安置房能否合法买卖，核心取决于其产权状况和是否满足地方政府规定的交易条件。2025年政策对拆迁安置房的交易合法性作出了更为明确的规定，旨在规范市场秩序，保障买卖双方的合法权益。根据最新政策精神，拆迁安置房的合法交易需同时满足以下几个关键条件。

　　5年禁售期规定是拆迁安置房交易中最核心的限制条件。对于因重大市政工程动迁而获得的安置房，从取得完全产权(通常以契税完税凭证时间为准)之日起5年内不得上市交易。这一规定的目的在于防止短期内炒卖安置房，扰乱房地产市场秩序。5年期满后，产权人需补交土地出让金及相关税费，将房产性质转为普通商品房，方可进行市场交易。值得注意的是，不同城市对"5年"的起算点可能略有差异，有的以房产证登记时间为准，有的则以拆迁安置协议签订时间为准，买卖双方需仔细核实当地具体政策。

　　完全产权取得是安置房合法交易的基础前提。所谓完全产权，是指房屋已依法登记并取得不动产权证书，且不存在任何产权纠纷或限制。在实践中，许多安置房因各种原因长期无法办理产权证，如建设单位手续不全、项目验收未通过等。2025年政策特别强调，对于这类"无证安置房"，任何形式的买卖交易均属无效，不受法律保护。即使双方签订了买卖合同，买方也无法实际取得房屋所有权，只能依据合同主张债权，风险极大。

　　土地性质转换是安置房上市交易的关键环节。多数安置房最初的土地性质为划拨土地，这意味着国家未收取土地出让金。2025年政策规定，这类安置房在交易前必须补缴土地出让金，将土地性质转为出让土地。补缴标准由各地政府制定，通常为交易时基准地价的一定比例(多数城市为30%-40%)。只有完成这一步骤，安置房才能真正具备商品房的交易属性，买方才能够获得完整的不受限产权。

　　特定购房资格要求也是安置房交易中的特殊限制。部分城市规定，未满5年的安置房虽不能公开上市交易，但可以在政府监管下定向转让给其他符合安置房购买条件的家庭，或者由政府部门按原价回购。这类交易的价格通常不得高于原购买单价，且买方需提供符合当地安置房购买资格的证明。2025年，更多城市开始实行这一政策，以防止安置房资源被滥用或投机炒作。

　　对于共有产权安置房，2025年政策也有新规定。这类房产通常由被拆迁人与政府按比例共有产权(如7:3)，业主想要出售自己的份额，必须优先由政府回购;若政府放弃回购，则需补足政府产权部分的市场价款，将房产转为完全私有后，才能对外出售。这一规定旨在保障保障性住房资源的合理流转，避免共有产权安置房成为投机工具。

　　表：2025年拆迁安置房买卖合法性条件一览

条件类型	具体要求	法律后果
时间条件	重大工程类安置房需满5年禁售期	未满期交易合同无效
产权条件	必须取得完全产权证书	无证交易不受法律保护
土地条件	划拨土地需补缴出让金	未补缴无法过户
资格条件	部分情况需符合特定购房资格	不符合资格的交易无效
共有产权	政府有优先回购权	擅自转让可能被撤销

　　需要特别强调的是，即使安置房满足上述所有交易条件，买卖双方签订的合同也必须符合《民法典》关于合同效力的规定，且不能违背公序良俗。2025年司法实践中，法院对于"阴阳合同"(即一份合同用于备案，另一份反映真实交易)的打击力度加大，一旦发现，可能认定整个交易无效，并对当事人处以罚款等处罚。

　　二、拆迁安置房买卖的具体流程

　　拆迁安置房的买卖流程相较于普通商品房更为复杂，涉及多个政府部门的审核与批准。2025年政策对交易流程进行了优化和规范，旨在提高效率的同时保障交易安全。根据最新规定，合法的拆迁安置房买卖应当遵循以下步骤，每一步都至关重要，缺一不可。

　　产权核查与资格审查是安置房交易的第一步，也是最基础的环节。买方必须核实卖方提供的不动产权证真实性，确认房屋性质、土地性质、产权年限以及是否存在抵押、查封等限制情况。2025年各城市不动产登记中心已实现全国联网，买方可通过线上或线下方式查询房屋的完整产权状态。同时，若当地政策对安置房购买者有特殊资格要求(如部分城市规定只能转让给本市户籍家庭)，买方还需提供相关证明文件，通过住房保障部门的资格审查。这一步骤看似简单，但许多交易纠纷都源于产权核查不彻底，导致后续无法过户。

　　补缴土地出让金是划拨土地安置房交易的必经环节。卖方需持产权证、身份证等材料到当地国土资源和规划局申请补办土地出让手续，并按规定标准缴纳土地出让金。2025年多地简化了这一流程，将审批时间从原来的30个工作日缩短至15个工作日以内。补缴金额通常由专业评估机构根据房屋所在区域、楼层、朝向等因素确定，一般为市场评估价的30%-40%。完成补缴后，国土部门会在产权证上备注"已补缴土地出让金"，土地性质从划拨变为出让，此时房屋才具备完全上市交易的条件。

　　合同签订与备案环节需要特别谨慎。安置房买卖合同除包含普通商品房合同的基本条款外，还应明确约定土地出让金承担方、过户时间表、违约责任等特殊事项。2025年政策要求安置房买卖合同必须使用住建部门制定的示范文本，并在住房保障机构备案，以防止"阴阳合同"和偷逃税款行为。部分城市还试点推行"合同网签即备案"系统，实现签约与备案同步完成，大大提高了效率。值得注意的是，若安置房尚未满5年但买卖双方已签订远期买卖合同，这类合同虽然目前无法履行，但在满足条件后可申请强制履行，法院一般予以认可。

　　税费缴纳与产权过户是交易的核心环节。安置房买卖涉及的税费种类较多，包括增值税、个人所得税、契税、印花税等。2025年政策对因拆迁取得的安置房在转让时给予了一定的税收优惠：如果房产满5年且是家庭唯一住房，免征增值税和个人所得税;契税则按1%-3%的税率征收，具体取决于买方房产情况。完成税费缴纳后，买卖双方可共同向不动产登记机构申请转移登记，通常5-10个工作日内即可领取新的不动产权证书。部分城市已实现"一窗受理、并行办理"，将税务缴纳和登记申请合并办理，大幅缩短了过户时间。

　　资金监管与房屋交付是保障交易安全的最后环节。由于安置房买卖金额较大，2025年政策鼓励通过银行资金监管账户进行交易结算，买方将购房款存入监管账户，待过户完成后再释放给卖方，有效防范了卖方收款后不配合过户或买方拖欠尾款的风险。房屋实际交付时，双方应办理书面交接手续，结清物业费、水电燃气费等欠款，并变更相关账户信息。对于尚有租客的安置房，还需处理好租赁合同衔接问题，避免产生后续纠纷。

　　表：2025年拆迁安置房买卖流程时间节点参考
 

流程环节	办理部门	所需时间	关键材料
产权核查	不动产登记中心	1-3个工作日	产权证、身份证明
补缴出让金	自然资源和规划局	10-15个工作日	评估报告、申请表
合同备案	住房保障部门	即时（网签系统）	买卖合同、资格证明
税费缴纳	税务局	1个工作日	交易评估报告、原值证明
产权过户	不动产登记中心	5-10个工作日	完税证明、过户申请书

　　对于特殊情形安置房，2025年流程也有特别规定。例如，对于因离婚、继承等原因需要转移安置房产权的，可凭生效法律文书直接办理过户，不受5年限制;对于共有产权安置房，需先完成政府份额回购或补价手续，才能进入正常买卖流程。此外，部分城市试点的"房票安置"模式允许被拆迁人将安置权益转化为房票，直接购买市场上的商品房，这种新型安置方式也形成了独特的交易流程，值得关注。

　　值得注意的是，2025年多地推行安置房交易"最多跑一次"改革，将原本分散在不同部门的审批事项集中到不动产登记综合窗口统一受理，并通过数据共享减少重复提交材料。这一改革使安置房交易整体耗时从原来的2-3个月缩短至1个月以内，极大提升了交易效率和用户体验。

　　拆迁安置房买卖合同受法律保护吗?

　　一、安置房的性质和产权情况

　　拆迁安置房是政府进行城市建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。其产权情况直接影响着买卖合同的效力。

　　具有完全产权的安置房：如果安置房已经取得了房产证，那么它就具备了合法上市交易的条件。这种情况下，双方签订的买卖合同具有法律效力，受到法律的保护。此时的安置房买卖与普通商品房买卖在法律上具有相似的地位，只要合同是双方真实意思的表达，且不违反法律法规的强制性规定，合同就会得到法律的认可。

　　未取得产权证或限制转让的安置房：没有取得产权证，或者是刚刚取得产权证但按规定5年内限制转让的安置房，对外出售是不合法的。即使买卖双方签订了买卖合同，该合同也是不受法律保护的。我国相关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。安置房未满5年，不可正式上市交易，5年的时间是以家庭所取得的相关凭证时间或安置房发证的时间为准。

　　二、买卖合同本身的条件

　　除了安置房的产权情况外，买卖合同本身也需要满足一定的条件才能受到法律保护。

　　自愿和真实的基础：合同必须是双方在自愿和真实的基础上达成的协议。任何一方不得通过欺诈、胁迫等手段迫使对方签订合同。如果存在这些情形，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销合同。

　　双方具有相应民事行为能力：合同双方当事人应具有相应的民事行为能力。这意味着双方能够理解合同的内容和后果，并能够独立承担合同所产生的法律责任。例如，未成年人签订的房屋买卖合同，在没有其法定代理人追认的情况下，通常是无效的。

　　内容合法合规：合同的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。比如，合同中约定的价格明显低于市场价格且存在恶意串通损害第三人利益的情况，该合同可能会被认定为无效。

　　形式符合要求：合同的形式必须符合法律规定的要求。一般来说，房屋买卖合同应当采用书面形式，并对双方的权利义务进行明确约定，如房屋的基本情况、价格、付款方式、交付时间等。

　　三、交易中的注意事项

　　在进行拆迁安置房买卖时，为了确保交易的合法性和自身权益，买卖双方还需要注意以下几点。

　　核实产权证件：买方要仔细核实房屋的产权证、土地使用证等相关证件，确保房屋的产权清晰。同时，要确认房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况。

　　了解相关政策：由于安置房的交易可能受到当地政策的限制，买卖双方需要了解当地关于安置房买卖的具体政策和规定，避免因政策原因导致合同无法履行。

　　明确违约责任：在合同中明确双方的违约责任，以保障在一方违约时，另一方能够获得相应的赔偿。例如，卖方未按时交付房屋或者买方未按时支付房款等情况，都应在合同中约定相应的违约责任。

　　拆迁安置房买卖税费怎么收?

　　在拆迁安置房买卖过程中，税费的征收是买卖双方都极为关注的问题。了解各项税费的征收标准和承担方，有助于买卖双方做好资金规划，确保交易顺利进行。

　　一、拆迁安置房买卖需满足的基本条件

　　通常情况下，安置房需要在房产住满 5 年之后才可以办理房产证，进而进行过户和交易。只有办理了房产证，后续的买卖流程才能按照正常的二手房交易流程进行。

　　二、具体税费明细及承担方

　　买房人应缴纳的税费

　　契税：契税的征收根据房屋面积和买房人拥有房屋套数不同而有所差异。如果是首套房，面积小于 90 平米，契税按照房款的 1%缴纳;面积大于 90 平米，契税为房款的 1.5%;若房屋面积超过 144 平米，则需缴纳 3%的契税。对于二套房，90 平米及以下契税税率为 1%，90 平米以上税率为 2%;三套及以上房屋契税税率为 3%。如果拆迁居民因拆迁购置二手房，拆迁补偿款部分可免征契税，但成交价格超过拆迁补偿款的部分，需要征收契税。

　　交易费：拆迁安置的住宅(包括房改房、经济适用房、安居房)交易费为 6 元/㎡，该费用由买卖双方共同承担，即买房人需缴纳 3 元/㎡;拆迁安置非住宅交易费为 10 元/㎡，买房人承担 5 元/㎡。

　　测绘费：每个区对于测绘费的具体规定不同，费用由买房人承担。

　　权属登记费及取证费：一般在 200 元内，各区具体规定有所不同，费用由买房人承担。

　　卖房人应缴纳的税费

　　土地出让金：一般是按房屋正常成交价的 2%办理，费用由卖方承担。

　　交易费：同买房人一样，拆迁安置的住宅交易费为 6 元/㎡，卖方承担 3 元/㎡;拆迁安置非住宅交易费为 10 元/㎡，卖方承担 5 元/㎡。

　　营业税和个人所得税：如果房产证未满五年，营业税税费为差价*5.5%;满了五年则征收差额营业税(大于 144 平米的房屋)。个人所得税方面，按房产交易盈利部分的 20%或者房款的 1%征收，如果房产证满 5 年并且是卖方唯一住房的可以免除。费用由卖房方承担。

　　公证费：不超过 300 元，费用由卖房方承担。

　　核档费：50 元/宗。

　　印花税：税率 1‰，按正常交易成交价格计征，由交易双方共同承担。

　　三、特殊情况说明

　　如果安置房屋无差价，对还原安置住房免征契税;存在差价的，对差价部分按规定征收契税。卖方的安置住房办理产权证后再交易他人，按存量房交易办理，且取得产权证超过 2 年，免增值税，超过 5 年且家庭唯一住房的，免个人所得税。