房产增值税减免政策最新2025规定
房产增值税减免政策最新2025规定
2025年房产增值税减免政策主要针对小规模纳税人、特定房源交易及保障性住房等场景，通过免税额度、税率优惠等方式降低税负。以下从不同适用对象和交易类型展开说明。
一、小规模纳税人房产交易增值税减免
月销售额10万元以下(季度30万元以下)免税政策
适用主体：个体工商户、小微企业等增值税小规模纳税人。
减免条件：发生增值税应税销售行为(含房产交易)，月销售额未超过10万元(季度未超过30万元)，且开具普通发票的，免征增值税。
例外情形：若开具增值税专用发票，对应部分需按1%(或3%)征收率缴纳增值税，且该部分销售额不再享受免税。
二、六税两费减半征收优惠
适用范围：增值税小规模纳税人、小型微利企业及个体工商户，可享受资源税、城市维护建设税、房产税等“六税两费”减半征收。
附加税计算示例：某个体户季度销售额25万元(开具普通发票)，增值税全免;若开具专票部分产生增值税4000元，附加税(城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%)减半后合计240元。
三、保障性住房及特定房源交易减免
保障性住房转让免税政策
适用条件：企事业单位、社会团体等转让旧房作为保障性住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税。
政策依据：延续《财政部税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(2023年第33号)相关规定。
四、公租房转让免税延续
免税范围：转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，执行至2025年12月31日。
五、城市更新与旧改项目特殊优惠
区域试点政策：部分地区(如深圳、横琴粤澳合作区)对城市更新项目实施差别化税费计收，给予30%-50%税率优惠。
适用场景：旧改涉及的房产转让、土地使用权转移等环节，可按地方细则申请税率减免。
注意事项
小规模纳税人身份界定：年销售额500万元以下为小规模纳税人，适用1%征收率及免税政策;超500万元需转为一般纳税人，按9%税率缴纳增值税。
发票管理要求：免税政策仅适用于普通发票，开具专票需单独计税，且不可叠加享受免税。
地方政策差异：城市更新、旧改等优惠需参考项目所在地具体实施细则，建议提前咨询主管税务机关。
房产增值税减免怎么申请?
一、房产增值税减免申请条件
根据2025年政策，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售，可免征增值税。判断持有时间的依据为：
房屋产权证书登记日期与契税完税凭证开具日期，以两者中较早的日期为准计算持有年限。
二、申请所需材料清单
卖方需提前准备以下材料，确保信息真实完整：
| 材料类型 | 具体内容 |
|---|---|
| 核心证明材料 | 房屋产权证书（如不动产权证）、契税完税凭证（需核对日期是否满2年） |
| 身份与交易材料 | 卖方身份证、户口本（核对家庭住房情况）、购房合同（若涉及二手房交易） |
| 其他补充材料 | 若房屋为拆迁安置、继承等特殊类型，需提供拆迁协议、继承公证书等相关证明文件 |
三、申请操作步骤
1. 线下申请流程(适用于大部分地区)
材料预审：携带上述材料到房屋所在地的税务局办税服务厅，提交资料进行初步审核，确认是否符合“满2年”条件。
填写申请表：领取并填写《增值税减免税申请审批表》，注明房屋地址、产权证号、持有时间等信息。
税务部门核查：税务人员通过房屋登记信息系统核实持有时间，并比对契税缴纳记录，确认无误后出具《增值税减免证明》。
交易备案：在二手房交易过程中，将减免证明提交给不动产登记中心，办理过户时直接享受增值税免征优惠。
2. 线上申请渠道(部分试点地区)
部分城市已开通线上申请功能，可通过当地税务局官网或“电子税务局”APP操作：
登录平台后选择“房产交易税收减免申请”模块，上传材料扫描件并填写房屋信息;
线上审核通过后，可下载电子版减免证明，线下交易时出示即可。
四、注意事项
地区差异：不同城市对“满2年”的认定标准或材料要求可能存在细微差异，例如部分城市需额外提供婚姻状况证明(如结婚证、离婚证)。建议提前拨打12366税务热线或咨询房产中介确认本地政策。
材料真实性：税务部门会通过系统联网核查材料，若发现虚假申报(如伪造契税凭证)，将追缴税款并按《税收征管法》处罚。
时间节点：需在房屋交易过户前完成减免申请，避免因材料不全导致交易延误。
