如何避免物业纠纷?物业最害怕的三个投诉方法?

　　如何避免物业纠纷?

　　1、全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务。

　　2、接受物业管理委员会和居民的监督。小区的物业管理公司，按照法律法规和合同的约定，应该接受物业管理委员会和居民的监督，当物业公司不能履行物业合同时，物业管理委员会有权解除合同。

　　3、重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。物业公司对所管理的内容采取重大措施时，应该经过物业管理委员会的同意，如公共设施的重大修缮，拆除等情况。

　　4、接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。物业管理公司的行为，必须符合行政法规的规定。

　　5、发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

　　物业纠纷的避免方法如下：

　　1、对于购房者来说，首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。

　　2、在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中，许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。

　　3、关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定，这就给物业管理公司留下了较大的余地，也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样，收费的高低是应该与服务的质量成正比的，所以，购房者在签订管理公约时，有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。

　　4、购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到最小程度。

　　物业买卖陷阱如何规避?

　　陷阱一：防止中介挪用房款

　　许多不法中介公司充分利用房屋买卖资金由自己托管的便利，拿出大笔款项去进行股票、期货、基金的短期投资甚至存在银行吃利息，以期让这些账上的钱流动起来赚取大笔灰色收入。

　　二手房交易流程相对复杂，中介行仍然扮演着资金监管的重要角色。而中介公司对专款专用的资金监管账户仍拥有一定的支配权，因为账户的户名是中介公司的名称。对此，普通的买卖双方难以从户名本身发现差异。因此，一旦个别不良中介隐瞒买家，仍可轻易获得房款。需要多加注意。

　　陷阱二：全额房款现金收房

　　“现金全款收房”是黑中介赚取不法收入最主要也是利润最大的一种方式。

　　现金全数到账后，业主出于对中介公司的信任大多就很痛快地把房产证交给中介。这当中基本还未完成过户手续，不法中介利用握在手中的房产证不是高价转卖就是抵押变现，更危险的是个别不法中介甚至有卷款潜逃的可能性。

　　业内人士提醒，经纪公司应该只以中介形式出现，不允许有“现金收房”业务。按国家规定，中介最终只能收取最多2.5%的佣金，是纯粹的居间方。

　　另外，“购房免佣金”、“佣金半价”的口号往往是中介公司打出的吸引客户的促销手段，实则内里大藏玄机，这样的幌子背后隐藏的往往是不法中介大吃差价的行径。

　　陷阱三：代签合同

　　房屋买卖合同购房人与产权人签订才是有效的。如果卖房人是房屋的产权所有人，要查看房产证。如果是业主代签的，可以主张合同无效，一定要房屋的产权所有人签名才能有效，如果购房人主张无效后，购房人只能向签订人追究有效的责任，及合同未能成立造成的直接损失。遇到这类问题一定要举证，举证的责任在买方，不在卖方。

　　规避的方法是根据产权证或银行的抵押借款合同，预售合同确定这个产权人，如果变更产权人，购房人要求提供产权人出具的委托书，委托书必须经过当地公证处的委托书才可以签这个委托书。

　　如果要签订的话，用手写的委托书，拿身份证复印件过来，这种合同书没有效，一定要经过公证处的委托书，委托书的权利人才可以履行这个委托书，否则所有的合同无效。

　　陷阱四：签“阴阳合同”

　　“阴阳合同”是目前出现较多的问题之一。

　　根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报、不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

　　物业最害怕的三个投诉方法?

　　1. 12315举报

　　相信很多业主都遇到过物业公司不解决问题，甚至存在乱收费的现象。在面对这种情况时，我们可以选择拨打12315举报电话，这是专门监管市场物价的部门。如果遇到物业乱收费的问题，直接拨打这个电话进行举报是非常有效的。一旦接到举报信息，相关部门将立即展开调查，并及时通知举报人调查结果。通过12315举报，我们可以将问题曝光并寻求公正的解决方案。

　　2. 房管局举报

　　房管部门是解决物业纠纷的重要机构，物业公司本身就归房管局管辖。如果投诉房管局，他们将迅速调查并及时反馈调查结果给投诉者。具体的举报电话可以通过百度搜索或咨询当地房管局获得。在举报时，我们需要提供详细的情况和证据，房管局将根据调查结果采取相应的措施，为我们维护权益提供支持。

　　3. 媒体举报

　　除了12315举报和房管局举报，我们还可以选择媒体举报的方式。找到几家当地最具权威的媒体进行举报，可以更快地解决问题。媒体的曝光能够引起更多人的关注，进一步推动解决方案的落实。但是，在进行媒体举报时，我们必须确保举报内容属实，并提供充足的证据。只有真实可靠的信息才能引起媒体的关注，并加速问题的解决。

　　除了以上的三个方法，我们还可以寻求业主委员会的帮助。业主委员会由业主自发组成，是维护业主权益的重要机构。通过与物业公司协商和沟通，业主委员会可以帮助我们解决物业纠纷。另外，如果情况比较严重，我们可以直接向法院进行申诉。但是，这需要我们准备完整的材料和证据，以确保我们能够获得胜诉。

　　物业投诉找哪个部门?

　　根据《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这个部门是物业行业主管部门;

　　2、投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交;

　　3、提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中，物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整。