国家公摊面积标准规范最新2025
国家公摊面积标准规范最新2025
国家规定的公摊面积标准主要依据《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)和《住宅设计规范》(GB 50096-2011)。公摊面积是指整栋楼的公共区域，如电梯井、楼梯间、设备间等，由所有业主共同分摊的部分。
主要规定
多层住宅：公摊系数通常在10%-15%之间。
小高层住宅：公摊系数约为15%-20%。
高层住宅：公摊系数一般在20%-25%之间。
影响因素
建筑结构：高层建筑因电梯、消防通道等设施较多，公摊面积较大。
公共设施：公共区域越多，公摊面积越大。
设计标准：不同设计标准会影响公摊面积的大小。
计算方法
公摊面积 = 建筑面积 × 公摊系数
套内面积 = 建筑面积 - 公摊面积
公摊面积都包括哪些地方?
1、为整幢建筑服务的公共用房和设备用房
交通及相关空间：大堂作为进入建筑物的主要出入口区域，是人们进出、等待、休息的公共空间，属于公摊范围;公共门厅连接大堂与各楼层通道，是人员分流和过渡的区域;走廊和过道是人们在楼层内通行的主要通道，方便人们到达各个房间;电(楼)梯前厅是楼梯和电梯的缓冲区域，用于人员等待和疏散;楼梯间是安全疏散的重要通道，在紧急情况下供人们逃生使用;电梯井是电梯运行的空间，包括电梯轿厢、导轨等设备所在位置;电梯机房则放置着控制电梯运行的各种设备 ，这些都属于公摊面积的一部分。
功能性用房：垃圾道为整栋楼的垃圾收集和运输提供通道;管道井用于铺设各种管道，如给排水管道、强弱电管道等;水泵房负责为建筑提供水压，保障生活用水和消防用水的正常供应;消防通道是火灾等紧急情况下消防车通行和人员疏散的重要通道;交(配)电室为整栋建筑提供电力分配和控制;值班警卫室用于安保人员值班，保障建筑的安全，这些为整幢建筑服务的功能性用房都在公摊面积之列。
2、特定墙体面积
每套房屋与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)，其墙体面积水平投影面积的一半也计入公摊面积。分隔墙区分了套内空间与公共空间，外墙则是建筑物的外围护结构，它们的部分面积被纳入公摊，以平衡公共区域和套内区域的面积划分。
公摊面积是怎么计算出来的?
公摊面积的计算方式涉及多个因素，是购房者了解房屋实际使用面积的重要指标。以下将详细介绍公摊面积的计算方法及其影响因素。
公摊面积的计算公式
公摊面积的计算基于以下公式：
建筑面积= 套内建筑面积+ 公摊面积
公摊面积= 公摊系数× 套内建筑面积
公摊系数= 总公共分摊面积/ (套内建筑面积× 总套数)
其中，套内建筑面积= 套内使用面积+ 墙体面积。
影响因素
公摊面积的大小受多种因素影响，主要包括：
户型：同一栋楼里，不同户型的公摊面积可能不同。例如，一梯一户、一梯两户和一梯三户的公摊面积会有所差异，典式楼和板式楼的公摊面积也可能不同。
套内面积：一般来说，房子越大，公摊面积可能相对越多，但这不是绝对的，还取决于其他因素。
公共设施：公共设施的多少直接影响公摊面积。例如，只有楼梯和既有楼梯又有电梯的楼栋，其公摊面积会有所不同。公共设施、走廊越多，公摊面积就越大。
建筑规模：楼梯高度越高，公摊面积可能越大。多层住宅的公摊系数通常在8%到15%之间，带电梯的小高层住宅公摊系数在15%到20%之间，高层住宅则可能更高，约在20%到25%之间。
注意事项
在计算公摊面积时，还需要注意以下几点：
按物管有关规定设置的物管用房不纳入公用面积进行分摊。
作为人防工程的地下室不纳入公摊。
为小区服务的文教、卫生、商业等公益事业房屋不纳入公摊。
为小区服务的供水、供电等设备房作为物管配套用房不纳入公摊。
已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不纳入公摊。
权利人之间根据协议合理划分公用部位的，该部分不纳入公摊。
