上海购房政策最新2025
上海购房政策最新2025
一、当前上海购房政策
1、限购政策
本地户籍家庭：限购2套住房。
非本地户籍家庭：需连续缴纳5年社保或个税，限购1套住房。
离婚购房限制：离婚3年内购房的，按离婚前家庭总套数计算。
2、首付比例
首套房：普通住宅首付比例不低于35%，非普通住宅不低于40%。
二套房：普通住宅首付比例不低于50%，非普通住宅不低于70%。
3、贷款利率
首套房和二套房的贷款利率根据央行基准利率和银行政策浮动，通常二套房利率高于首套房。
4、普通住宅与非普通住宅标准
普通住宅：需同时满足以下条件：
建筑面积≤140平方米;
房屋单价或总价低于区域指导价。
非普通住宅：不满足上述任一条件的住宅。
5、房产税试点
上海作为房产税试点城市，对部分住房征收房产税，具体税率和免征面积根据政策执行。
二、2025年上海购房政策可能的调整方向
1、限购政策
可能会根据房地产市场调控需要，进一步优化限购政策，例如调整社保年限或放宽人才购房条件。
2、首付比例和贷款利率
可能会根据经济形势和房地产市场情况，动态调整首付比例和贷款利率。
3、普通住宅标准
可能会根据房价变化，调整普通住宅的认定标准，例如提高面积或总价上限。
4、房产税试点
房产税试点政策可能会进一步完善，扩大征收范围或调整税率。
5、支持刚需和改善性需求
政策可能会继续支持首套房和改善性住房需求，例如提供更低的首付比例或利率优惠。
三、购房建议
1、关注政策动态
及时关注上海市住建委、房管局等官方渠道发布的最新政策。
2、提前规划购房资格
非本地户籍购房者需提前规划社保或个税缴纳，确保符合购房资格。
3、合理评估购房能力
根据自身经济状况，合理选择房源和贷款方式，避免过度负债。
4、了解区域房价和房源信息
提前了解目标区域的房价走势和房源信息，抓住购房时机。
上海购房资格条件?
在上海购房，不同户籍和身份的人群，购房资格条件有所不同，具体如下：
一、上海户籍购房资格
单身情况
成年单身人士：限购1套住房。
成年单身且已拥有1套住房：无购房资格。
已婚情况
名下无住房：可限购2套住房。
已有1套住房(含驻沪部队现役军官/现役武警)：限购1套住房。
已有2套住房：无购房资格。
二、非上海户籍购房资格
非沪籍已婚
上海市范围内名下无住宅类房屋：需网签日期前63个月累计正常缴纳满60个月的社会保险或个人所得税，可限购1套住房。
上海市范围内名下有1套及以上住房：无购房资格。
无法提供网签日期前63个月累计正常缴纳满60个月的社会保险或个人所得税：无购房资格。
非沪籍单身
无购房资格。但在2024年1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房。这一政策调整，满足了部分非沪籍单身人士的购房需求，比如在上海工作多年的单身白领，此前因单身无法购房，如今若社保或个税缴纳满足条件，即可在外环外购置一套属于自己的住房。
三、特殊客群
本市集体户口：按上海户籍政策执行，但需注意户籍证明号，如90、98、97开头为上海户籍;99开头是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。例如，小李是上海某高校毕业后，户口落在学校集体户，户籍证明号为90开头，他在购房时就可按照上海户籍单身人士的政策，限购1套住房。
外国籍或港澳台同胞：提供满一年的劳务合同，且在有效期，可购买1套住房。比如在上海工作的香港同胞张先生，与公司签订的劳务合同满一年且在有效期内，就具备购房资格。
在读博士、博士、博士后：要求已婚并提供学校证明(学历证明)，无需提供满五年社保或满五年个税，可购买1套住房。
四、部队人员购买住房
原籍是上海户籍：按上海户籍政策执行，单身可购买1套、结婚可购买2套。
原籍非上海户籍：按外地户籍政策执行，单身不可购买、结婚可购买1套。部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号。需注意，部队人士指的是军官、士兵或士官，原籍非上海是不可买房的。
五、港澳台地区购房资格
上海市范围内家庭名下无住房，且持有有效期内在沪工作满一年的劳动合同或有效期内满一年的在沪学籍证明，限购1套住房。比如台湾学生小王在上海某高校就读，学籍证明满一年，其家庭在上海无住房，那么小王家庭就具备购房资格。
六、境内注册的公司、外企购房资格
无限购(外企需在中国境内设立分公司)，但公司购入房屋后自登记之日起3年后才可交易。例如，某外企在上海设立分公司后，符合相关规定即可购买房产用于办公等用途，但3年内不能将该房产进行交易。
政策动态及影响
2024年以来，上海对购房政策进行了一系列调整，如扩大“非户籍人群”可置业区域，大幅降低非沪籍购房门槛。非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房;非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年(青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)。这些政策调整对购房者来说，是重大利好。例如，在青浦工作的非沪籍人士小赵，原本因社保缴纳年限不足无法购房，政策调整后，他只需社保缴纳满2年，就具备了在青浦购房的资格。
上海购房积分怎么算?
在上海购买新房时，购房积分是确定购房者能否入围摇号的重要依据。这一积分制度综合考虑了购房者的家庭状况、户籍情况、房产记录以及社保缴纳情况等多个方面。以下是上海购房积分的详细计算方法：
一、基础分计算
基础分主要由购房者的家庭状况、户籍、房产情况和五年内的购房记录决定。
家庭状况：
已婚家庭：+10分
未婚、离异或丧偶：不加分
户籍情况：
上海户籍：+10分
非上海户籍(即使夫妻一方为上海户籍，但非上海户籍一方单独上产证)：不加分
房产情况：
名下在上海无房：+20分
沪籍家庭名下有一套住房：+5分
名下有两套及以上住房：不加分
五年内购房记录：
名下无房且5年内无购房记录：+20分
沪籍家庭名下有一套住房且5年内无购房记录：+5分
5年内有购房记录：不加分
二、社保动态分计算
社保动态分是根据购房者的社保缴纳月数和系数计算得出的。
社保缴纳月数：
社保缴纳月数是指在上海按月正常缴纳的月份数，从2003年1月开始计算，截止到认购当月前的2个月。补缴社保不算数，具体以社保中心数据为准(不包括农保、居保、外来从业人员综合保险、异地转入本市、一次性征地补偿等)。
社保缴纳系数：
社保缴纳系数区间为0.1~0.24分/月，具体数值根据产品类型和结构确定。通常，售楼处会以裸分预估入围可能性，即按照0.1系数计算。
计算方法：
社保动态分=社保缴纳月数×社保缴纳系数
如果认购人为家庭成员，按社保缴纳月数最多的一方计算;如果认购人包括两个及以上家庭，按社保缴纳月数较少的家庭计算。
三、总积分计算
购房者的总积分是基础分与社保动态分的总和。即：
总积分=基础分+社保动态分
四、购房积分的作用
购房积分主要用于新房认购时的入围摇号。当新房认筹比超过1:1.3时，会开启积分制。例如，如果有100套房源，将取分数最高的130组入围，入围后再进行公证摇号。每位参与认购的购房者都需要对照规则申报分数，并填写承诺表承诺属实。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。
需要注意的是，虽然拥有较高积分的购房者会更容易被划入摇号对象，但这并不意味着一定能优先选房。因为进入摇号系统之后，积分会被机器完全打乱，分数高低只能决定是否能入围，摇中几率对所有入围者来说是相同的。
