2025年公租房买卖新政策出台

　2025年公租房买卖新政策出台

　　根据2025年的最新政策，公租房在满足一定条件后可以购买，但需遵循严格的限制和程序。以下是关于公租房买卖新政策的主要要点：

　　1. 购买条件

　　居住满5年：承租人需连续租住公租房满5年后，方可申请购买。

　　政府批准：购买需经市政府批准，且购房人需符合相关住房保障条件。

　　2. 购买价格

　　成本价+银行利息：购买价格通常为土地成本、建安成本等综合成本加上5年的银行利息。

　　税费：购房时需缴纳部分税费。

　　3. 付款方式

　　一次性付款：选择一次性付款后，无需再支付租金。

　　分期付款：若选择分期付款，未付款部分仍需按面积缴纳租金。

　　4. 交易限制

　　5年内不得上市交易：购买后的公租房，自办理房地产登记之日起5年内不得上市交易。

　　政府优先回购：5年后若需转让，政府有优先回购权，回购价格为原销售价加同期银行活期存款利息。

　　若政府放弃回购：购房人可按规定补缴土地收益等费用后取得完全产权，或按经济适用房政策上市交易。

　　5. 违规处理

　　虚假申请：若发现通过虚假信息骗取公租房，将被强制退出。

　　违规转租或出售：公租房不得转租或擅自转让，违者可能被收回住房。

　　6. 其他政策

　　户籍与教育权益：在部分城市(如重庆)，购买公租房后，子女可享受就近入学政策，与商品房同等待遇。

　　不影响商品房资格：购买公租房后，再购买商品房仍可享受首套房贷款政策。

　　公租房买卖合同有效吗?

　　公租房，全称为公共租赁住房，是国家为了解决居住困难群体的住房问题而提供的保障性住房。其产权归国家或事业单位所有，并非归个人所有。这就从根本上决定了个人在居住公租房期间，并没有买卖公租房的权利。

　　从法律层面来看，公租房买卖合同是无效的。依据2024年实施的相关法律规定，具备下列条件的民事法律行为才有效：一是行为人具有相应的民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。而公租房买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，因为公租房的性质决定了其不能由个人随意买卖。

　　再看公租房的相关管理办法，《公共租赁住房管理办法》明确规定，承租人有转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房等行为的，应当退回公共租赁住房。这进一步表明公租房的使用有着严格的规定，不允许随意进行交易。如果承租人拒不退回公共租赁住房，市、县级人民政府住房保障主管部门有权责令其限期退回，逾期不退回的，还可以依法申请人民法院强制执行。

　　虽然公租房的所有权不能买卖，但公租房的租赁使用权在一定条件下可以转让。不过，这种转让也并非随意进行。按照国家现行规定，公有住房的承租权在未经产权所有人允许的情况下，不能擅自转让。如果征得产权所有人或单位的许可，并且授权承租方负责转租，承租方可以进行公租房租赁使用权的转让，但需要办理相关的手续。公租房使用权转让协议的生效要件参照合同的生效要件，主要包括以下四点：

　　订立合同时具有相应的缔约行为能力：不能辨认自己行为的精神病人和不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，他们不能订立合同。但限制民事行为能力及无民事行为能力人可以订立纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应的合同。法人的民事行为能力只能限制在其核准登记的生产经营和业务范围内，因此，法人具有就其生产经营和业务范围内的缔约行为能力。

　　合同当事人意思表示真实：意思表示是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为，是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，属于无效或可撤销的合同。

　　合同不违反法律或社会公共利益：所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，即要符合公序良俗的要求。合同不违反法律，不仅指合同的订立要符合法律规定，还指合同的内容，即设定的双方当事人的权利义务必须合法。如果合同内容的部分条款有效、部分无效，那么部分条款被确认无效不影响有效条款的效力。

　　合同内容具有实现的可能性：合同所规定的特定事项在客观上应具有实现的可能性。如果合同内容属于事实不能、自始不能、客观不能、永久不能及全部不能中的任何一种情形，则合同可能无效。

     公租房买卖需要什么手续?

　　一、购买条件

　　公租房并非随时都能买卖，需要满足一定条件：

　　租赁年限要求：承租人通常需连续租赁保障性住房不少于 5 年。比如在多数地区，公租房承租对象租住 3 - 5 年后，才有机会申请购买。

　　配售条件达标：要符合保障性住房配售条件，同时需满足符合住房保障条件的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员的承租需求。若不符合住房保障条件，则需予以腾退，不得申请购买所租住公租房。并且省辖市、县(市)政府可根据本地保障房数量和住房保障总需求，对政府拥有产权的公租房，探索实行先租后售、租售并举，不过用于出售的公租房原则上不超过当地公共租房规划建设总套数的 30%。

　　特殊限制：直辖市、市、县人民政府规定禁止出售配租保障性住房的情况除外。

　　二、购买流程手续

　　提出申请

　　承租人需向公共租赁住房产权单位提出购买申请，详细说明购买的意愿、原因等。产权单位会对申请进行初步审核，查看承租人是否符合购买条件，如租赁年限、是否仍符合住房保障条件等。

　　达成购买意向与签订合同

　　若承租人申请通过审核，可与出租人就购买事宜进行协商，确定购买的产权份额(可选择全部产权或部分产权)、价格等关键事项。公租房出售价格参照周边同地段、同品质普通商品住房销售价格确定，并给予一定的价格优惠，优惠后均价不得低于同地段、同品质普通商品住房销售均价的 80%，政府部门还会根据楼层、朝向等因素适当设置楼层差价。

　　协商一致后，双方签订《公有住房买卖合同》。若为部分产权购买，后续在首次购买部分产权后的 5 年内，可按原价继续购买剩余的产权份额;超过 5 年，房价要重新核定。

　　办理立契过户手续

　　买卖双方达成合同后，持合同及相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。交易管理部门自收齐买卖双方有关材料之日起，在 25 个工作日内完成审查、计收有费收益等工作，最终完成立契过户手续。

　　交纳款项与基金

　　承租人凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《公有住房出售合同》后，在签订《出售合同》后的三十天内，向房屋所在地区的房地产交易核心办理交易过户审核手续。收到《过户审核表》后，承租人凭相关资料向公有住房权属人或受托人办理购房手续，并交纳购房款项和首期房屋维修基金。

　　办理变更登记与申领权证

　　承租人按规定向财税部门和交易核心交清全部税费或保证金后，向房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。之后，凭《公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金相关事宜。

　　出售限制与手续

　　购买公租房后，在出售方面也有诸多限制：

　　出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起 5 年内，不得上市交易。5 年后需要上市交易的，由政府优先回购，回购价格考虑原销售价格加同期银行存款活期利息等因素确定;政府放弃回购的，按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。

　　此外，房地产企业或其他社会投资机构投资建设的公共租赁住房，且其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于 5 年(出租期限自公共租赁住房办理房地产登记之日起计算)。在规定的最低出租期限到期后，可以继续出租，也可按核定的价格出售，出售价格由市国土资源房管局会同市物价局在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。