房改房买卖最新规定2025

房改房买卖最新规定2025

　　房改房，又称已购公房、上市公房，是职工将单位以福利分房形式分配的房产，按照有关部门指定的价格买断产权归个人所有的房产类型。它是单位综合职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素，在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。不过，购房数量需严格依照国家和各级人民政府规定的分配住房控制标准执行。而且，无论以市场价、成本价还是标准价购买，房改房价格并非房屋价值的直接体现，相比市场价格优惠很多。

　　一、房改房买卖条件

　　我国房改房上市交易实行准入制度，需满足以下主要条件：

　　已取得房地产产权证，这是房改房能够合法进行买卖交易的基础凭证。

　　若进行出售、抵押、交换，已按标准价或成本价付清房款;若进行交换、赠与，则需已按成本价付清房款。

　　已交纳应分摊共有建筑面积价款，确保在房屋面积权益方面的清晰界定。

　　已按规定交纳国有土地使用权出让金的 1%，完成土地相关权益的合规处理。

　　二、房改房买卖政策规定

　　购买规定

　　在当地政府作出具体政策之前，居民个人购买房改房需凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，既可以直接到开发建设单位办理买房手续，也能到当地住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济适用住房。但必须凭登记过的房改房预售(买卖)合同，到项目所在地房屋土地管理部门办理相关手续。居民个人购买的房改房归个人所有，关于居民个人所购经济适用住房上市交易的时间、条件以及有关补交款项、收益分配的具体办法，按当地政府住房制度改革有关规定执行。

　　购买对象限制

　　购买房改房的对象主要为中低收入者，但部分房改房项目建成了 100 平方米以上的大户型，尽管每建筑平方米的单价控制在政府规定范围内，但因面积过大导致总价较高，使得中低收入家庭可能难以承受。

　　三、房改房买卖过户流程

　　买卖双方沟通：买方要全面了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法证件，如房屋所有权证书、身份证件等。若卖方提供的房屋合法且可上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳定金并非必经程序)，之后买卖双方签订房屋买卖合同。合同中需对房屋坐落位置、产权状况、成交价格、房屋交付时间、房屋交付方式、产权办理等事项达成一致意见，且至少签订一式三份的合同。

　　提交审查：买卖双方向房地产交易管理部门提出申请，管理部门会查验有关证件，审查产权情况。对于符合上市条件的房屋，准予办理过户手续;对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况，将拒绝申请并禁止上市交易。

　　办理立契手续：房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　缴纳税费：

　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳，一般按房屋售价的 0.05%缴交印花税。

　　土地出让金：计算公式为当年成本价×建筑面积×1%。

　　个人所得税：计算方法与商品房相同，不过房改房是以该房产当初房改时交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算点，需提供当时的缴款凭证作为计算依据。

　　办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　申请银行贷款(可选)：买方可根据自身需要申请银行贷款。买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方资信，对交易房屋进行评估以确定贷款额度，然后批准贷款。待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

　　交付：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清物业费等相关费用，至此二手房屋买卖合同履行完毕。

　　四、房改房买卖注意事项

　　产权验证：购买房改房时，需仔细验证原产权人是否拥有产权证，并确保产权证的真实性。同时，要留意产权证上的名字是否与卖方一致，以及产权分配比例是否明确。

　　房屋真实情况：房改房的真实年龄较难辨别，它不像普通房产在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交相关费用后，才会按照补交出让金的时间开始计算土地使用年限。

　　五、不得出售、交换及赠与的房改房情形

　　司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的。

　　在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的。

　　产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的。

　　违反产权人与原产权单位购房约定的。

　　国家、省、市规定不能上市的。

　　房改房买卖过户要什么手续?

　　房改房买卖过户需要以下手续：

　　确认产权：卖方要确认房改房的产权是否清晰，有无抵押、查封等限制交易的情况，同时需确保已按规定缴纳相关费用并取得完全产权。部分房改房可能存在原产权单位是否同意转让的问题，若单位无异议且产权明晰，才可继续后续流程。

　　准备材料：买卖双方需准备身份证、户口簿、结婚证(已婚者)、房产证、购房合同等相关材料原件及复印件。此外，还可能需要提供房改房的相关审批文件等资料。

　　签订合同：双方就房屋价格、付款方式、交房时间等条款协商一致后，签订正式的房屋买卖合同。

　　申请过户：买卖双方共同向当地房地产管理部门提出过户申请，提交准备好的材料。房地产管理部门会对申请及材料进行审核，核实房屋产权情况和交易的合法性。

　　缴纳税费：根据规定，买卖双方需缴纳相应的税费，如契税、个人所得税、土地出让金等。土地出让金通常是房改房上市交易时需补交的，将房屋性质转为商品房，具体金额和标准因地区而异。

　　办理产权变更登记：在完成税费缴纳后，房地产管理部门会为买方办理新的房产证，完成房改房的买卖过户手续。

　　不同地区对于房改房买卖过户的政策和要求可能存在差异，建议买卖双方提前向当地房地产管理部门或不动产登记机构详细咨询，以确保交易顺利进行。