拆迁安置房买卖最新规定2025年
拆迁安置房买卖最新规定2025年
在城市建设进程中，拆迁安置房是政府为推进城市道路建设和其他公共设施建设项目，针对被拆迁住户提供的居住解决方案。下面为你详细介绍当前拆迁安置房买卖的最新政策。
一、拆迁安置房的定义与分类
拆迁安置房，也叫拆迁房，是因原房子被拆迁而安置给拆迁户的房子。拆迁安置房屋一般分为两大类：
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。这类商品房与一般的商品房相比没有区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
二、买卖政策核心要点
交易时间限制
拆迁安置房未满 5 年的不得正式上市交易，5 年以购房家庭所取得的契税完税凭证时间为准。未满 5 年签署的买卖合同不受法律保护，满 5 年后补交土地出让金可进行合法销售。
产权与交易条件
通常情况下，拆迁安置房在取得房产证后是可以进行合法买卖的，此时房屋产权明晰，买卖双方可以按照正常的房产交易流程进行操作，受法律保护。然而，如果拆迁安置房尚未取得房产证，交易则存在较大风险。一方面，这类房屋无法办理产权过户登记手续，购买方难以取得完整的房屋产权。此外，部分地区可能对拆迁安置房的交易有特殊规定或限制条件，比如有的地方规定在一定期限内限制其转让等。
三、过户税费及手续
1、过户税费
契税：拆迁安置房屋土地是划拨的，与购买的正常商品房(开发商取得土地是通过出让方式)有区别。不过拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易。具体契税征收情况，若着急过户可以办理赠予或者继承，只需交纳相关费用，但也有较大风险。如果不急于过户，可以等证过五年后办理正常过户，也是交纳契税(证不满五年正常过户有高税)。主要涉及一个问题，赠予或者继承过户后再买卖该房，有高税，而正常过户后，买卖该房屋证满五年可免税。
测绘费：按各区具体规定。
权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在 200 元内。
卖房人应缴纳安置房过户税费：交易费 3 元/平方米;营业税为差价的 5.5%(未满 5 年的);房产交易盈利部分的 20%或者房款的 1%(房产证满 5 年并且是唯一住房的可以免除)。如果还没有办理土地证的，到时候还需要缴纳大概是房款的 3%左右。
2、过户手续
提交需要办理安置房过户手续的材料：
开发商名下的房产证原件，开发商的法人证明。
拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。
房屋移转过户申请书、房屋权属登记申请书。
测量分户平面图。
如被拆迁人死亡情况，应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。
具体程序为：内勤收件即收取买卖双方应提交的相关资料，初审合格后，打印收件单;外勤复审、实地勘测调查后，签署调查意见;内勤收费;科长审批，主任审批;外勤打印意见、登记表、转件单;内勤移交产权产籍管理。
四、买卖注意事项
卖方违约风险
按照政策规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价走势难以预料。当房价大幅上涨时，卖房者完全可能违约将房屋再次卖给出价更高的买方5。
拆迁补偿归属问题
在城市扩展过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对补偿金的分配时常发生争议。从法律上来讲，在房子还没有过户的情况下，拆迁补偿款应当仍然属于卖方。
不确定因素影响
交易时间过长，许多不可预见的因素都将诱发纠纷。如果在完成过户之前，卖房人死亡，而卖房人的继承人对于该交易产生争议，买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，最终可能不得不选择通过诉讼来解决问题。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
购房者在购买拆迁安置房时，要对转让方(个人)有一定的了解，交易时需要注意该房屋是否享受政府有关补贴以及相关的限制，还是纯属市场行为，必须调查清楚。其次，要查看卖方与开发商签订的合同，在转让时，要求对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等一套用于领取安置房产权证的证件交给自己。
拆迁安置房买卖需要交哪些费用?
拆迁安置房买卖需要缴纳的费用如下：
一、买方费用
契税：房款的 1.5%(面积在 144 平米以上的需要缴纳 3%，面积在 90 平米以下并且是首套房的可以缴纳 1%)。
印花税：按照房屋成交价格的 0.05% 缴纳。
交易费：3 元 / 平方米。
测绘费：按各区具体规定收取。
权属登记费及取证费：按各区具体规定收取，一般情况是在 200 元内。
土地出让金：如果该拆迁安置房所占用的土地是划拨性质，在办理过户手续时需要补缴土地出让金，补缴标准各地不同。
二、卖方费用
增值税及附加税：如果安置房未满 5 年上市交易，需按照差价缴纳 5% 的增值税及附加税;满 5 年则免征。
个人所得税：按转让所得的 20% 计征，若能提供原购房发票等材料，可按差额计征;如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按照成交价的 1% 缴纳。但如果房产证满 5 年且是唯一住房的可以免除。
印花税：按照房屋成交价格的 0.05% 缴纳。
交易费：3 元 / 平方米。
土地出让金：一般按成交价格的一定比例缴纳，具体比例各地规定不同。如果还没有办理土地证的，到时候还需要缴纳土地出让金，大概是房款的 3% 左右。
不同地区可能还有其他相关费用或政策规定，在进行拆迁安置房买卖时，建议买卖双方咨询当地的房产管理部门和税务部门，以明确具体的费用标准和缴纳方式。
拆迁安置房买卖合同受法律保护吗?
拆迁安置房买卖合同的法律效力需视具体情况而定，以下是一些主要的判断要点：
1、产权状况：
有证安置房：如果拆迁安置房的土地性质为国有土地，且卖方已依法取得房屋所有权证，在此基础上签订的买卖合同通常具有法律效力，受法律保护。
无证安置房：未取得房产证的安置房进行买卖存在风险。虽然此类合同只要是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一般认定为有效，但在实际履行过程中可能会面临一些风险，比如无法及时办理过户手续等。
2、土地性质：
国有土地：土地性质为国有土地的拆迁安置房，在符合相关规定的情况下，其买卖合同的法律效力相对明确，只要满足其他合同生效要件，通常受法律保护。
集体土地：如果拆迁安置房的土地性质为集体土地，购买方并非本集体经济组织成员，合同的效力可能会受到影响，因为此类交易可能违反土地管理法等相关规定，存在合同被认定无效的风险。
3、政策限制：
无限制情况：若拆迁安置房不存在政策限制交易的情况，且合同符合法律规定的其他生效要件，那么合同受法律保护，双方应按照合同约定履行各自义务。
有限制情况：对于因重大市政工程动迁而获得的安置房，从取得完全产权之日起 5 年内不得上市交易。在限制期内签订的买卖合同可能效力待定，不过，如果房屋已具备上市交易条件，且买卖双方意思表示真实，合同通常有效。
此外，合同本身也需要符合《民法典》关于合同效力的规定，签订合同的行为人需具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
