炒房者避税“五招数”对买家有什么风险?

　　炒房者避税“五招数”

　　招术一：买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房子满了5年再去办理过户手续，以此规避税费。

　　律师点评：这种方法风险很大，因为房产证上的名字还是原房主，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。

　　招术二：目前一些中介方建议卖房者将房屋价格填写低一些，这样的话虽然营业税逃不掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。

　　律师点评：二手房交易中，使用“阴阳合同”一旦买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。

　　招术三：市场上流行的公证避税，是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。

　　律师点评：由于要等若干年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。只公证不过户对买房人来说存在很大风险，因为在我国的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。

　　招术四：李先生出售了自己手上的“豪宅”。为了省钱，李先生在中介公司指点下，把房子“赠送”给汪先生，省去了一大笔税收。但是，汪先生到公证部门办理相关手续时，公证部门以馈赠理由不明为由拒绝了他。

　　律师点评：买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益，但由于该交易实际上是二手房买卖，一旦双方发生了利益纠纷，法院将无从判决，最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠与的形式卖出，这样买主的利益就会受到严重侵害。

　　招术五：卖方将房产抵押给典当行，回赎期过后，买方再从典当行购买房屋，取得房屋所有权，双方办理过户手续即可。这样可省下营业税。

　　律师点评：这个办法其实省不了什么钱。首先，典当行收取的手续费并不低，其次，如果卖家不想卖房了，他只要在约定期限内把钱还给买家即可，那么买家最后“竹篮打水一场空”。

　　买房避税对买家有什么风险?

　　先租后卖

　　律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售，对于买家就有很大的法律风险!

　　假赠与真卖房

　　律师点评：通过赠与方式转移房产，是房产转移过程中常见形式，也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易，故而不征营业税。

　　如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。而且，明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外，实际过程中还存在很大的交易风险。对买家来说，如何约定付款方式，这是一个难题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。

　　此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。

　　合同价格远低于实际价格

　　律师点评：此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。

　　先签合同几年后再过户

　　律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。

　　据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。

　　他们常用的方法是：

　　一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。

　　律师提醒：对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

　　二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4%契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。

　　律师提醒：针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。

　　如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。

　　三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。

　　律师提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。

　　四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”

　　律师提醒：一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。

　　五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。

　　一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售;

　　二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了;

　　三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。

　　这些常见的“合理避税”行为都是违法的，而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产，我们在获得时就应合理合法，公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法，一旦发生纠纷，公民势必得不到应有的保护。按总值1%交税费其实并不高，没必要铤而走险。

　　做低房价避税有什么风险?

　　风险一：买家负担加重而违约

　　合同价以外的部分，都应以现金方式支付，这会加大买家的负担，由此可能会造成违约并承担责任。

　　业内人士表示，购房者一般会根据手中的资金量，以及自己的工资收入来确定住宅的总价，但如果碰到做低房价的情形，而被要求支付更多的现金时，往往会面临资金短缺的困境。当然，有些买家不想错过一次购房机会，同时考虑到自己也能节省一些税费，一般会选择向亲朋好友借钱。但这是一步险棋，走得好，能暂时度过难关;如果走不好，则有可能会导致交易中断，并承担违约责任。

　　有人认为，双方签订的是阴阳合同，可视作无效合同。但实际上并非如此，有律师告诉记者，即使签的是阴阳合同，一旦发生纠纷，法院仍然会认为合同有效而要求继续履行。因此买家因为无法付款而造成违约之后，肯定要承担违约责任。

　　风险二：出售房屋税负加重

　　可以肯定的是，做低房价会加重日后转让住宅时的税赋负担。

　　就以上述案例为例来说明。假设这套实际成交价为180万元的二手房“做低”为135万元成交，另外差额45万元以现金的形式付给卖家。买家可按照普通住宅的标准来纳税，契税税率为1.5%，那么纳税金额为20250元(135万元×1.5%)，相比较实际纳税金额54000元(180万元×3%)来说，的确节省了一多半。

　　买家看似是沾了不小的便宜，但这位买家有可能会付出更大的代价。如果这位买家日后要出售这套住宅，那么，他便要承担差额部分45万元的税费，仅二手房个税一项，负担的税费就可能要多付90000元(45万元×20%)，谁多谁少，一比便清清楚楚。有业内人士表示，现在已经加强了不动产交易信息的登记制度，也就是说，未来所有房屋都可查到交易记录，因此税费一旦从严征收，这些成交记录必将作为纳税依据。

　　风险三：卖家面临处罚

　　做低房价其实是一种逃税行为，一旦被查处，肯定会面临相应的处罚。此外卖家还面临着无法及时收到房款的风险。

　　上海某中介公司业务员杨先生表示，合同价以外的部分，虽然以协议的形式明确规定了支付金额、支付最后期限等，但这也仅仅只是一份“君子协定”。“其实只对那些真正守信用的交易双方有作用。”杨先生如是说。

　　由此可以看出，协议的效力到底有多大，取决于买卖双方。对此律师表示，万一有买家“假戏真做”，那么这对卖家来说，将会遭遇噩梦，追讨起来不但耗时，还会耗费巨大精力。

　　律师同时提醒说，如果卖家逃税事实为税务部门掌握，不但要补交税款，还会面临相应的处罚。

　　风险四：无法通过“评估关”

　　做低房价，还会面临无法通过“评估关”的风险，这将会引发连锁反应，并导致交易中断，甚至引起纠纷。

　　据了解，就上海而言，位于市中心区域的房产交易中心都已建立评估系统。该系统的主要功能是评判合同价是否合理，并防止交易双方逃税。所有二手房交易房源在缴税过户之前，都必须经由评估系统审核价格，明显低于市场价的成交房源可能被退件，并由指定评估公司重新估价，而后按照评估价纳税。

　　据业内人士介绍，的确也存在通不过评估的情形。一旦发生这样的情况，必将面临由谁来实际承担巨额税费的现实问题，如果买卖双方都不愿让步，产生纠纷在所难免。

　　优惠标准应“与时俱进”

　　市场上之所以普遍采用做低房价的方式来避税，在一定程度上也反映了征税标准存在不合理的地方，有法律专家表示，至少没有体现其公平性。

　　据了解，上海最新的普通住宅标准去年底才做出新的调整，而旧标准却沿用了三年多时间。新的标准为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。而现实问题是，在过去的8、9个月里，房价又经历了一轮新的上涨过程，新标准似乎又有些名不符实了。