2025年二手房买卖流程详细步骤
2025年二手房买卖流程详细步骤
二手房买卖涉及诸多环节，为确保交易顺利、合法进行，买卖双方需了解并遵循特定流程。以下为您详细介绍二手房买卖的具体步骤：
一、前期准备与信息核对
买方
资金准备：评估自身经济实力，确定购房预算。若需贷款，提前向银行咨询贷款额度、利率、还款方式等相关信息，以明确首付金额。
了解市场：关注目标区域的二手房市场动态，包括房价走势、房源供应情况等，做到心中有数。
卖方
证件准备：整理房屋的相关合法证件，如房产证、身份证等，以证明对房屋的合法所有权。
房屋自查：对房屋的状况进行检查，确保房屋不存在质量问题或其他纠纷。
双方沟通
建立有效的沟通渠道，买方全面了解房屋的基本信息和产权状况，卖方如实提供相关情况，这一步骤对于避免后续交易中的纠纷至关重要。
看房选房
买方根据自身需求和预算，筛选合适的房源，并实地查看房屋状况。在看房过程中，注意房屋的户型、装修、采光、通风等实际情况，同时了解小区的周边配套设施、物业管理等情况。若有必要，可以聘请专业的房屋检测机构对房屋进行全面检测。
二、洽谈房价、付定金
购房意向书
在看中房屋后，买方将购房意向金交于地产经纪人，并签订购房意向书。意向书应明确房屋地址、产证情况、产权人身份、价格以及付款周期和交易周期等条件，包括签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定、家电家具的约定、交房时间以及尾款的约定等。
产权调查
约上家谈判，同时交易中心核实房屋的产权调查。重点查看产权查册信息，了解房屋的抵押情况、租赁情况、是否被查封等相关内容。
支付定金
双方达成初步意向后，买方支付定金给卖方，以确保卖方为其保留该房屋。定金的金额由双方协商确定，但一般不超过房屋总价的20%。
三、签订房屋买卖合同
合同内容
房屋买卖合同是购房中最为关键的一部分，合同之中包含很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭等。合同应明确各项条款，以保证双方权益得到有效保障。
签字确认
签合同当天需要付首付款(首付款要准备好)，要确定产权人是否到齐，买家是几个人上产证，是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。重点明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。
四、申请贷款(如需)
选择贷款方式
房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款(商业、公积金、组合贷款)两种。若选择按揭贷款，买方需先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。
提交资料
买方根据所选银行的要求，准备并提交相关贷款申请资料，如身份证、户口本、收入证明、银行流水等。银行对买方的资信情况进行审核，确定贷款额度和贷款期限。
等待审批
银行对贷款申请进行审批，审批时间一般为几个工作日至几周不等。在此期间，买方应保持电话畅通，配合银行的调查工作。
五、办理过户手续及交税
核价与住房查询
买卖双方都在场的情况下，在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。核心环节首先是核价和住房查询，确定房屋的计税价格和是否符合购房政策。
房产税认定与缴税
进行房产税认定，并按照规定缴纳相关税费。不同类型的房屋和交易情况，税费标准有所不同。例如，二手普通住宅5年之内个人所得税计算方法有多种，税费缴纳人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应该缴纳税额的，应采取核定征收，购买二手房个人所得税税率暂定为计税价格的1%;二手普通住宅不足2年的需缴纳房屋总价的5.6%营业税，超过2年(含2年)免征营业税等。
提交材料
办理过户手续时，需带齐相关材料，特别是上家的原始档案(若需)，建议提前调取。如果是动迁房、有继承或赠与的房子，建议提前判断税费情况。
领取房屋产权证
过户手续办理完成后，买方可以领取房屋产权证。若是买家贷款，部分银行会由银行领取，公积金则由公积金中心领取。
银行放款给卖方
银行在收到房屋产权证等相关文件后，将贷款款项发放到卖方指定的账户。此时，卖方应核对账户信息是否正确。
六、房屋交付、水电等费用交割
费用结算
水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用金额，以及是否有拖欠物业费的情况存在。双方应根据实际情况进行费用结算。
物品交接
卖方按照合同约定，将房屋及相关物品交付给买方，如钥匙、家电家具等。同时，双方共同对房屋的设施设备进行检查，确保其正常运行。
二手房买卖费用明细
二手房买卖过程中，买卖双方需要承担的费用如下：
一、买方费用
1、契税：
买方首次购房，90 平方以下的房产按照 1% 缴纳。
买方首次购房 90 平方以上(含 90 平)144 平方以下的房产按照 1.5% 缴纳。
144(含 144 平)平方以上、买方不是首次购房、车库、非普通住宅(商业用房)等情况按照 3% 缴纳。
2、印花税：目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但非住宅类房屋交易需买卖双方各按成交价的 0.05% 征收。
3、登记费：住宅 80 元 / 户，非住宅 550 元 / 户。
4、交易手续费：住宅一般为 3 元 / 平方米，非住宅为 11 元 / 平方米。
5、中介费：若通过中介购买，需按照购房款一定比例向中介公司支付中介费，比例一般在 1%-3% 左右，具体由双方协商确定。
6、评估费：如需办理贷款，银行可能要求对房屋进行评估，评估费一般为评估价的千分之三至千分之五。
7、抵押工本费：银行贷款需要缴纳 100 元抵押工本费。
8、购房证明费：20 元一份，一般需开 3 份。
9、公证费：如不能本人亲自办理，需要办理公证业务则收费 300 元。
二、卖方费用
1、增值税：
房产证满 2 年，144 平方以下的普通住宅房产免征增值税。
房产证不满 2 年，按照 5.5% 缴纳增值税。
房屋面积超过 144 平方，房产证满 2 年的按照差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格 - 现在出售价格)× 税率 5.5%。
商铺差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格 - 现在出售价格)× 税率 5.5%。
2、个人所得税：
房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税。
卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满 5 年，按照 1% 缴纳。
商铺按照差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格 - 现在出售价格)× 税率 20%。
3、印花税：按照房屋产权转移的成交金额的 0.05% 缴纳，目前个人销售或购买住房暂免征收，但非住宅类房屋交易需缴纳。
4、交易手续费：交易手续费按每平方米计算，5 元 / 平方米，卖方承担 50% 费用。
5、中介费：按房屋成交价格总额的 0.5 - 2.5% 计收，买卖双方付费总和不超过成交价格的 3%。
不同地区在具体税费政策和收费标准上可能存在差异，在实际交易时，建议买卖双方咨询当地相关部门或专业人士，以准确了解各自所需承担的费用。
