商品住宅公摊面积最新规定2025

　　商品住宅公摊面积最新规定2025

　　2025年商品住宅公摊面积的最新规定主要涉及法律界定、计价方式改革以及地区试点政策等方面。以下是关键要点：

　　一、公摊面积的法律界定

　　1、定义

　　公摊面积指整栋楼业主共同分摊的公共建筑面积，包括：

　　电梯井、楼梯间、管道井、设备间

　　公共门厅、过道、值班警卫室

　　外墙水平投影面积的一半。

　　2、不纳入公摊的部分

　　独立车库、人防工程、开发商自营用房等。

　　二、2025年计价方式改革

　　1、部分地区试点“按套内面积计价”

　　湖南衡阳：自2025年1月1日起，商品房销售按套内建筑面积计价，不再将公摊面积计入房价。

　　河北张家口：逐步推进“取消公摊计价”，鼓励开发商按套内面积销售。

　　2、计价方式变化≠取消公摊

　　公摊面积仍客观存在，仅计价方式调整(总价不变，单价提高)。

　　物业费、暖气费等仍按包含公摊的建筑面积计算。

　　三、公摊比例正常范围
 

建筑类型	公摊比例	主要构成
多层住宅（7层以下）	7%-12%	楼梯间、管道井
小高层（7-11层）	10%-16%	增加电梯井、配电室
高层住宅（12-33层）	14%-24%	多部电梯、消防通道
超高层（30层+）	20%-25%+	避难层、设备转换层
别墅	1%-8%	联排共用墙体

　　四、政策影响与注意事项

　　购房透明度提升

　　开发商需公示公摊部位及面积计算方式，减少纠纷。

　　二手房市场影响

　　新盘按套内计价后，高公摊的二手房可能面临贬值压力。

　　合理公摊≠越小越好

　　公摊过小可能影响居住舒适度(如狭窄电梯、消防通道)。

　　五、争议与未来趋势

　　争议焦点：公摊计算不透明、部分开发商虚报面积。

　　未来方向：更多城市或推广“套内计价+公摊公示”模式，但全国统一取消公摊可能性低。

　　如需查询具体城市政策(如上海、北京等)，可提供所在地区进一步分析。

　　商品住宅公摊面积计算方法有哪些?

　　商品住宅公摊面积的计算方法如下：

　　计算分摊系数：分摊系数 = 需要分摊的公用面积之和 ÷ 各套内建筑面积之和 =(总建筑面积之和 - 各套内建筑面积之和)÷ 各户套内建筑面积之和。

　　计算各套房的公用分摊面积：各套房的公用分摊面积 = 分摊系数 × 各套内建筑面积。

　　其中，套内建筑面积 = 套内使用面积 + 墙体面积 + 阳台面积。需要注意的是，层高在 2.2 米以上的部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于 2.2 米的部位，不计算建筑面积;屋顶为斜面结构房屋，层高在 2.2 米以上部位，按其外围水平投影计算面积;层高小于 2.2 米的部位，不计算建筑面积。挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。

　　商品住宅公摊面积包括哪些?

　　商品住宅公摊面积主要包括以下部分：

　　公共服务设施部分：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。这些区域是保障居民正常生活和整栋楼正常运行的必备空间，例如电梯井是居民垂直交通的通道，楼梯间供步行上下楼，公共门厅是进出楼栋的缓冲空间，变电室、设备间保障楼体的电力等设备运行。

　　墙体部分：套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。分隔墙区分了住户空间与公共空间，外墙面积的一半进行分摊也是合理的计算方式。

　　需要注意的是，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室等通常不计入共有建筑面积。