业主权利与义务的规定2025年
业主权利与义务的规定2025年
2025年关于业主权利与义务的规定，核心依据仍是《民法典》，同时部分地区会通过地方性法规细化相关内容，整体未出现重大法律层面的调整，以下是具体的权利与义务清单：
一、业主主要权利
| 权利类型 | 具体内容 |
|---|---|
| 专有部分所有权 | 对房屋套内的专有空间，比如住宅内部的房间、墙体等，享有占有、使用、收益和处分的权利，例如可合法出租、出售房屋，自主进行合规装修等，但行使权利不得危及建筑物安全。 |
| 共有部分相关权利 | 对小区内道路、绿地、电梯、楼道等共有部分，享有共同所有权和管理权；同时有权获取共有部分产生的收益，像电梯广告、公共车位租赁等收益，扣除合理成本后归全体业主所有，业主还可监督该类收益的使用情况。 |
| 决策与选举权利 | 有权参加业主大会并发表意见、行使投票权，对选聘解聘物业、筹集使用维修资金等重大事项进行表决；也有权选举业主委员会成员，同时自身享有被选举权。 |
| 监督与知情权利 | 可监督业主委员会和物业服务企业的工作，核查物业服务合同的履行情况；有权了解共有资金、专项维修资金的收支明细，要求物业公示服务内容、收费标准、公共收益去向等关键信息，对疑问可提出质询并要求答复。 |
| 其他法定权利 | 可就管理规约、物业服务合同等事项提出修改建议；若自身权益因物业失职、其他业主违规等受损，有权要求对方停止侵害、赔偿损失等。 |
二、业主主要义务
| 义务类型 | 具体内容 |
|---|---|
| 遵守规章制度 | 严格遵守管理规约、业主大会议事规则，同时遵守小区内治安、消防、环保、动物管理等方面的法律法规，比如装修时不得破坏承重墙，不违规饲养烈性犬等。 |
| 履行缴费责任 | 需依照物业服务合同约定按时足额缴纳物业费，无正当理由拒缴可能面临物业催告甚至诉讼；另外要按规定缴纳建筑物及其附属设施的专项维修资金，保障共有部分的维修更新需求。 |
| 执行合法决议 | 服从业主大会和业主委员会依法作出的有效决定，比如业主大会表决通过的新物业选聘结果、共有区域改造方案等，业主不得无故拒绝执行。 |
| 配合相关管理 | 配合物业服务企业开展日常服务工作，比如装修时遵守物业规定的施工时段，配合物业执行疫情防控、消防检查等应急管理措施；同时不得妨碍物业对共有设施的正常维修养护。 |
| 维护公共利益 | 不得实施侵占、损坏共有部分的行为，像私占公共楼道堆放杂物、损坏小区绿化等；也不得将住宅改为经营性用房，若确有需求，必须经有利害关系的业主一致同意。 |
业主委员会成立条件及程序?
成立业主委员会的依据是《物业管理条例》及各地实施细则，其成立条件围绕小区交付情况、业主提议等设定，程序需经申请筹备、组建筹备组、召开业主大会选举等步骤，具体如下：
一、成立条件
基础交付条件：核心是小区已具备基本的业主自治基础，通常满足任一即可。一是已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的50%以上;二是部分地区补充规定交付面积达30%以上且首套房屋交付已满1年，或是小区首次交付满2年且入住业主占总人数50%以上。
发起申请条件：可由建设单位主动公告启动筹备，也能由占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主，或部分地区规定的5名以上业主联名，向属地街道办事处、乡镇人民政府提出书面筹备申请。
区域明确条件：小区有住建部门划定的明确物业管理区域，不存在重大的产权权属争议，具备开展业主自治和物业管理的基本条件。
二、成立程序
提交申请并受理：满足条件后，业主联名或建设单位向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提交书面申请，附上业主房产证明复印件、业主签字名单等材料。相关部门收到申请后核实情况，符合条件的予以受理，并通知建设单位或物业服务企业报送小区业主清册、物业建筑面积等材料。
组建筹备组并公示：街道办或乡镇政府需在受理后60日内成立筹备组，成员通常为5-15人的单数，其中业主代表占比不低于50%，其余成员包括街道办、社区、建设单位等代表，组长多由街道办派员担任。筹备组成员名单确定后，要在小区显著位置公示，公示期通常不少于7-10日。
筹备组开展筹备工作：筹备组需拟定《业主大会议事规则》《管理规约》草案，确认业主身份及专有部分面积，确定业委会候选人名单(候选人可由筹备组推荐或30名以上业主联名推荐)。这些核心内容要在首次业主大会召开15日前，以书面形式在小区内公示，接受业主异议并复核。
召开首次业主大会选举：筹备组自成立后，需在规定时限内(多数地区为6个月内)组织召开首次业主大会。会议上先介绍筹备情况，再表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》，最后对业委会候选人进行投票。选举需满足专有部分面积及业主人数双过半同意，方可产生业主委员会委员。
备案并公示履职：业委会选举产生后，需在30日内携带业主大会会议记录、表决结果、业委会成员基本信息等材料，向街道办和当地住建部门备案。备案后可向公安机关申请刻制印章，之后将备案情况和印章信息在小区内公示，业主委员会正式开始履行职责。
业主拒交物业费的合法理由有哪些?
依据《民法典》《物业服务收费管理办法》等相关规定及司法实践，业主并非可随意拒交物业费，仅在物业违约、收费违规等特定合法情形下，能拒交或减免物业费，具体情形如下：
物业服务严重不达标：这是法院高频支持的拒交或减免理由。若物业未按合同履约，比如小区门禁长期损坏、保安脱岗等安保形同虚设;公共楼道、绿化带垃圾堆积超久未清理等保洁缺位;绿植大面积枯死不补种等绿化维护失职;电梯、消防设施故障后超合理期限未修复等，业主可按服务瑕疵程度，主张减免对应期间的物业费。不过需留存照片、沟通记录等证据证明服务不达标。
物业违规收费或擅自调整收费：物业费收费标准需合规且公示。若物业未获业主大会同意，也未提前公示就擅自提高物业费标准，或收费高于当地政府指导价，业主可拒交超出部分;对于装修管理费、水电押金等合同外的额外费用，业主同样有权拒绝缴纳，还可要求用违规收费抵扣合理物业费。
房屋未交付或合规空置：开发商延期交房的，交付前小区的物业费应由开发商承担，业主无需缴纳;若房屋已交付但业主长期未入住，多数地区要求业主提前向物业备案并提供水电气低用量证明，之后可按地方政策享受物业费减免，部分地区最高能减免50%。
物业服务中断或合同终止：物业未提前通知就擅自撤离，导致小区陷入无管理状态，业主可拒缴撤离后的物业费，已预缴的还可要求返还;若业委会已依法解聘原物业，而原物业拒绝撤离并强行收费，业主可留存解聘通知等证据，拒付后续相关费用。
物业未履行相关公示义务：小区电梯广告、公共车位租赁等公共区域产生的收益，扣除合理成本后归全体业主所有。若物业未按规定公示该类收益的收支明细，或是未公示物业费的具体收支、服务内容等关键信息，经业主催告后仍不公示的，业主可据此主张拒交对应期间的物业费。
房屋质量问题致居住受影响且物业推诿：房屋在保修期内出现漏水、墙体开裂等质量问题，业主多次要求物业协助联系开发商维修，而物业一直推诿扯皮，导致房屋无法正常居住。在此期间，业主可与物业协商减免物业费，协商不成的可凭相关沟通记录等证据主张减免。
