小产权房最新政策2024年

　　小产权房最新政策2024年

　　针对于小产权房的新政，已经有明文表示禁止私下交易买卖的行为，而且所刊登的通知要求集中处理，尚未登记的宅基地和集体使用建设用地，并且各个政府需要加快地籍的调查，需要实行统一的房地产登记制度。

　　就目前来看小产权房虽然有很多城市仍然在继续流通，但因为始终得不到国家的认可，所以终将会被取消，至于目前在完税之后是否能够成为普通房屋还没有明确的回复。

　　小产权的房屋因为价格会比商品房要低很多，所以受到了不少购房者的喜爱，针对于一些经济条件不足的购房人群来说，尽可能的选择有房屋所有权证的房子一旦面临拆迁或者是其他的情况，拥有房屋所有权能够享有正规的补偿，但如果购买的是小产权的房屋，只能够行使对于房屋的使用权而没有所有权。

　　小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。

　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。

　　1、小产权房不予发放房产证

　　(1)小产权房一般是指未办理相关证件，在农村集体土地建造的房屋，这也就意味着其房屋的合法性不被国家承认，若是去相关部门办理房产证等证件时，是不予进行办理的。

　　(2)截止至今，我国小产权房的面积在66亿平方米左右，从这个数字我们不难看出小产权房数量之多，但是由于其并未被国家承认，总是有很多人抱有“总有一天会被国家承认”，“小产权房会合法化”的侥幸心理，但根据目前的政策来看，小产权合法化的这一天还有挺远。

　　2、禁止新建和买卖小产权房

　　(1)农村土地属于该村集体组织所有，并且执行一户一宅的制度，据了解，国家严令禁止在集体土地上进行建造小产权房，若是有人违规建造，将会面临惩处。

　　(2)小产权房不止禁止新建，还禁止买卖，若是违规买卖小产权房，买卖人将会被没收非法收入，对于那些拥有城镇户口却想要买农村的房屋的人来说，是被禁止购买的。

　　(3)虽然小产权房不容许买卖，但是可以转让，但是转让双方得是同属于一个村集体组织的成员，转让前还得向相关部门提交申请，待申请通过后，便可转让。

　　3、禁止将小产权房通过不动产登记合法化

　　(1)目前我国农村土地和房屋在进行数据统计，尤其是农村房屋的不动产登记工作，该项工可能存在不少遗留问题，当地政府还需妥善进行处理。

　　(2)目前的国家政策是不承认小产权房的，所以农村房屋的不动产登记工作是不能进行小产权房的登记的，也不容许有人将小产权房合法化。

　　4、根据实际情况合理处置已建成和已售出的小产权房

　　(1)售出的小产权房已成规模

　　小产权房屋价格低廉，买卖的人不在少数，部分买卖的小产权房已初具规模，针对这类已成规模的小产权房而言，要实施监督管理，建立居委会或者是直接纳入居委会的管辖范围内，若是小产权房的物业管理不合格，还需找寻一个合格的物业，确保居民安全。

　　(2)对于已建成小产权房和已出售却未形成规模的小产权房而言，大致是将其转变成保障性住房，具体处置情况如下：

　　A、若是该住户满足申请保障性住房的条件，可以为其办理保障性住房的房产证明。

　　B、若是不满足申请保障性住房的条件，家庭收入偏低，且购买小产权房只是用来自己居住的家庭来说，按商品房为其办理产权证明，但需要缴纳一定额度的土地出让金以及税费等等费用。

　　C、部分人购买小产权房是用于投资，或者是满足其奢侈性的住房需要，若是购买小产权房的人属于此类人群，其购买的小产权房将进行强制性收购，并且由政府制定一个合适的价格转变成保障性住房进行出售。

　　5、小产权房不一定能获得拆迁补偿

　　A、在建设农村的过程中，难免会遇到土地、房屋被征收的情况，若是征收的房屋是小产权房，该栋房屋不一定能获得补偿。

　　B、部分小产权房是拥有地方政府认可的乡村产权证的，在拆迁时可以获得部分补偿，但是补偿的资金是发放给该栋房屋的产权登记的用户，若是您是购买的别人的小产权，是不能进行过户登记，自然这个征收补偿也不属于你。　　

　　小产权房是否合法?

　　《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

　　前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

　　《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

　　根据我国现行的法律，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是村民建设住宅用地，二是农村公共设施的公益事业建设用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是依法使用农村集体土地使用权进行抵押实现抵押权的用地。

　　《担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：

　　(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”;第三十六条规定“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”第三十七条规定“下列财产不得抵押：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外。”

　　综上，除以上几种情形建设用地可以使用集体土地外，其他以任何形式的利用集体土地上作为建设用地的行为都是违法的。

　　根据以上规定依法能用于进行商品房开发建设的土地只能是国有土地，集体土地必须先征收为国有后才能进行商品房开发建设。未经征收直接在集体土地上开发建设商品房项目是违法的，即使该项目有规划许可证也不能改变其违法性质，只能说明行政机关颁发规划许可证的具体行政行为也违法。

　　村民集体建设的住宅楼的土地使用权与宅基地使用权一样是属于集体所有的，房屋性质与宅基地上的房屋一样。村民集体建设的住宅楼房屋不是商品房，其不能象商品房那样自由转让，只能在本集体经济组织成员之间进行流转。

　　《土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”

　　根据该规定，村民住宅的建设用地使用权证应当由县级人民政府颁发，乡镇政府是没有颁发建设用地使用权证的权利的。

　　《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

　　根据该规定违法利用集体土地开发建设的房屋属于违章建筑，不能基于建造就取得物权。

　　合法建造的村民住宅虽然可以依法基于建造取得物权，但是不能转让给非本集体经济组织成员。所谓“小产权”和“乡产权”其实是购房人无法取得产权，非集体经济组织成员根本不可能取得房屋的合法产权。

　　《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

　　以上规定表明农民集体所有建设用地使用权的流转必须在《土地管理法》等法律法规允许的范围内进行，否则就是违法的。

　　小产权的房子有房产证吗?

　　小产权房在实际上是没有产权的，这种房子既没有土地使用证也没有预售许可证。根据规定，国家是明确禁止小产权房登记发证的，国土房管局也不会给购房合同备案。同时，随着现在国家逐步推行换发不动产证，小产权房同样无法取得。

　　但需要注意的是，虽然小产权房没有办法取得正常的房产证和不动产证，但也不意味着小产权房没有合法的证件，比如很多购买小产权房的人就办理了还一本蓝色的“房产证”，叫《集体土地使用证》(如宅基地使用证等)，不过有了这个证件也不代表这个房子就是你的，只是说地方政府在一定范围内认可的土地使用证.，简单来说你只是取得了这个房子的使用权利，房屋的产权仍然不是你的。

　　所以，从严格意义上来讲，小产权房是不可能取得国家颁发的房屋产权证书，如果有人忽悠你说小产权房可以办理房产证，那么他肯地是在骗人，买房人切勿上当!

　　小产权房与大产权房的区别?

　　一、小产权房

　　1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

　　2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

　　3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

　　4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

　　二、大产权房

　　1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

　　2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

　　3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

　　4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

　　买小产权房会具备一定的风险

　　1、缺少“五证”

　　“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。

　　2、拆迁难补偿

　　除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

　　3、质量难保证

　　房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

　　4、小产权房不能抵押或者上市转卖

　　由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

　　5、小产权房不能抵押贷款

　　小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。

　　大产权房存缩水风险

　　房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。

　　房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。如，位于大兴的天同11号项目1993年拿的地，中间涉及很多纠纷，到2014年8月才开盘，目前仍有房源在售，于今年下半年交房，即使今年入住，房子产权也缩水了23年。因此，购房者在购买房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。